Nên vay mua nhà ngân hàng nào lãi suất thấp?

Vay tiền mua bất động sản là gì?

Hình thức vay tiền ngân hàng mua nhà ở, đất nền, căn hộ chung cư có thế chấp tài sản là chính bất động sản sắp mua hoặc bất động sản đã thuộc sở hữu khác có giá trị lớn hơn số tiền muốn vay.

Các gói hỗ trợ vay mua nhà ở

• Vay mua nhà ở, nhà phố
• Vay mua đất nền dự án
• Vay mua căn hộ chung cư
• Vay mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Đặc điểm sản phẩm vay mua nhà

• Đối tượng khách hàng: cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp
• Cho vay mua nhà đất, căn hộ chung cư định thế chấp bằng chính nhà mua trong tương lai.
• Hạn mức cho vay: Tối đa 70-80% giá trị tài sản định giá
• Thời gian vay: 1-25 năm
• Hình thức trả nợ: trả góp hàng tháng (gốc+ lãi)
• Phương thức tính lãi: theo dư nợ gốc giảm dần.
• Tài sản cầm cố: nhà đất, căn hộ dự định mua tỏng tương lai hoặc bất động sản khác đã thuộc sở hữu người vay (hoặc bên thứ 3 bảo lãnh vay là người thân bố mẹ, anh chi em ruột, con cái)

Điều kiện cho vay mua nhà đất trả góp

• Công dân Việt Nam hoặc Việt Kiều.
• Người vay từ 18 đến 65 tuổi
• Thu nhập bình quân hàng tháng tối thiểu từ 10 triệu VND mỗi tháng trở lên
• Tài sản thế chấp phải phù hợp với quy định hiện tại của ngân hàng.
• Người vay phải có vốn tự có tối thiểu 30% số tiền muốn vay

Phương thức giải ngân vay mua bất động sản

Đối với nhà phố, đất nền dự án

Hình thức 1 – Giản ngân phong tỏa tài khoản bên bán

Tiền vay chuyển khoản vào tài khoản bên bán sau khi công chứng mua bán nhà đất, nhưng tạm phong tỏa tài khoản (được trả lãi theo gửi tiết kiệm) không cho bên bán rút tiền ra và tiến hành sang tên đổi chủ.

Ngân hàng chỉ cho bên bán rút tiền sau khi tài sản đã được sang tên xong

Phương thức này an toàn cho cả bên mua và bán. Hiện nay có đến 90% ngân hàng chỉ áp dụng cho vay mua nhà đất duy nhất với hình thức này

 Hình thức 2 – Giải ngân ngay khi công chứng mua bán

Giải ngân ngay khi công chứng mua bán (bên bán được nhận ngay 90-100% số tiền)

Phương thức này rủi ro cho bên mua vì nếu có vướng mắc kéo dài, không sang tên đổi chủ tài sản thì người mua vẫn phải chịu lãi ngân hàng với số tiền đã giải ngân. Chính vì vấn đề rủi ro khá cao nên có rất ít ngân hàng chấp nhận cho vay giải ngân với phương thức này.

Hình thức này chỉ nên áp dụng khi người mua biết rõ tài sản không tranh chấp, kiện tụng, các giấy tờ pháp lý đầy đủ.. tài sản có thể sang tên đổi chủ dễ dàng.

Đối với căn hộ chung cư

 Giải ngân theo tiến độ hợp đồng mua bán chung cư

Ngân hàng đại diện người vay chuyển tiền thanh toàn cho chủ đầu tư căn hộ theo đúng tiến độ thanh toán trong ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết giữ người vay & chủ đầu tư dự án căn hộ. Người vay sẽ ký khế ước nhận nợ theo từng đợt thanh toán.

Thủ tục hồ sơ vay mua nhà

• CMND/Hộ chiếu/Thẻ căn cước (cả vợ chồng người vay & vợ chồng chủ tài sản)
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân (cả vợ chồng người vay & vợ chồng chủ tài sản)
• Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận tạm trú.
• Giấy đặt cọc mua bán, hợp đồng mua bán nhà đất, căn hộ chung cư..
• Hồ sơ nguồn thu nhập: hợp đồng việc làm, bảng lương/sao kê lương 03 tháng mới nhất; giấy phép đăng ký kinh doanh; hợp đồng cho thuê nhà đất, xe ôtô..).
• Hồ sơ tài sản bảo đảm (sổ đỏ/sổ hồng nhà đất, thông báo nộp phí trước bạ nhà đất).

Quy trình cho vay

• Bước 1: Liên hệ tư vấn, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ theo đúng qui định ngân hàng
• Bước 2: Định giá tài sản đảm bảo
• Bước 3: Ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay, kiểm tra xác thực về mục đích vay vốn, tài sản đảm bảo, nguồn thu nhập hàng tháng, lịch sử tín dụng của khách hàng.. có phù hợp tiêu chuẩn cho vay tại ngân hàng.
• Bước 4: Thông báo số tiền được vay, tiền hành ký hợp đồng vay có công chứng giao dịch bảo đảm ở phòng công chứng địa phương.
• Bước 5: Giải ngân khoản vay vay theo qui định ngân hàng.

Lãi suất vay tiền ngân hàng mua nhà đất

Tất cả các ngân hàng thường áp dụng cả hai hình thức lãi suất sau khi cho vay mua bất động sản trả góp như sau:

Lãi suất cố định (lãi suất ưu đãi)

Lãi suất cố định sẽ không biến đổi tăng giảm mà được cố định một mức cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.

Ngân hàng thường có chương trình cho vay ưu đãi lãi suất, mức lãi suất ưu đãi sẽ được cố đinh trong 3-6 tháng hoặc 1-2 năm đầu tiên, hết thời hạn ưu đãi sẽ áp dung mức lãi suất thông thường cạnh tranh thả nỗi tăng giảm theo thị trường.

Mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà đất, căn hộ chung cư ở các ngân hàng hiện này vào khoảng 7-9% năm.

Lãi suất thả nổi (biến động, thay đổi)

Hết thời gian ưu đãi lãi suất, những năm sau này lãi suất sẽ thả nổi tăng giảm theo thị trường liên ngân hàng ở thời điểm hiện tại.

Hiện nay, mức lãi suất thả nổi các ngân hàng giao động bình thường từ 10% – 12% năm.

Công thức tính lãi suất thả nổi: Lãi suất vay = Lãi suất cơ sở (tiết kiệm) + Biên độ  

Trong đó:

+ Lãi suất cơ sở: mức lãi suất huy động vốn để đem đi cho vay, được các ngân hàng thay đổi theo định kỳ từ 3-6 tháng/lần theo tình hình huy động tiết kiệm.

+ Biên độ: là mức lợi nhuận của ngân hàng khi cho vay, cộng thêm từ 2-5% năm vào lãi suất cơ sở để hình thành mức lãi suất cho vay của khách hàng.

Cách tính tiền gốc lãi trả góp hàng tháng

VD: Nếu bạn muốn vay mua nhà đất 1 tỷ đồng, trả trong thời hạn 20 năm, mức lãi suất tham khảo 10% năm.

• Số tiền gốc phải trả hàng tháng: 1 tỷ /240 tháng (20 năm) = 4,1 triệu/tháng
• Số tiền lãi phải trả hàng tháng (trong năm đầu tiên): 1 tỷ x (10% /12 tháng) = 8,3 triệu/tháng

=> Mức đóng gốc lãi hàng tháng: 4,1 + 8,3 = 12,4 triệu/tháng

Vay mua nhà đất ở đâu lãi suất thấp nhất?

Lãi suất cho vay ưu đãi được ngân hàng được điều chỉnh thay đổi khá thường xuyên từ 3-6 tháng/lần. Tùy từng thời điểm lãi suất giữa các ngân hàng có thể chênh lệch với nhau khoảng 1-2% năm.

Do lãi suất có sự thay đổi định kỳ nên khó xác định ngân hàng nào tốt nhất vì ngoài lãi suất các chính sách khác như phí phạt trả nợ trước hạn, số tiền vay, thời hạn vay, định giá tài sản..cũng rất quan trọng.

Lãi suất thấp đồng nghĩa việc ngân hàng yêu cầu điều kiện cho vay nghiêm khắc hơn để hạn chế rủi ro dẫn đến nợ xấu. Thông thường khách hàng muốn hướng lãi suất cho vay thấp nhất phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau đây:

• Tài sản: diện tích > 30 m2; giá trị tài sản định giá > 1,5 tỷ; vị trí mặt tiền đường dân cư động đúc; hẻm trước nhà rộng > 5 m phải thuộc khu dân cư sầm ức.
• Chứng minh thu nhập: Lương chuyển khoản qua ngân hàng >12 triệu/tháng; giấy phép kinh doanh có báo cáo thuế có lợi nhuận; cho thuê nhà đât, xe ôtô có ký hợp đồng công chứng. Tất cả các nguồn thu nhập phải chuyển khoản qua ngân hàng toàn bộ trên 6 tháng.
• Lịch sử trả nợ: trong 5 năm gần nhất không có bất kỳ lần trả nợ trễ hạn nào quá 10 ngày tại tất cả tổ chức khác trên toàn quốc (vay tín chấp, vay thế chấp, mua hàng trả góp..)
• Số tiền cho vay thường giới hạn khoảng 50-60% giá trị thực tế của tài sản.

Nếu bạn muốn lãi suất vay ổn định nên tham khảo ngân hàng Shinhan Bank, Hong Leong Bank, UOB, Standard Chartered, HSBC, BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, ACB, Techcombank…

Nếu muốn tìm ngân hàng định giá tài sản cao có thể tham khảo các ngân hàng BIDV, TPbank, Sacombank, Eximbank, VIB, VPBank, NCB, SCB, Seabank, MBbank…

Thu nhập bao nhiêu được vay mua nhà?

Ngân hàng cho phép 70% mức thu nhập hàng tháng của cả vợ chồng được dùng để đóng gốc lãi vay, 30% thu nhập còn lại dùng để chi tiêu sinh hoạt cá nhân cả gia đình (4-5 triệu/người/tháng).

Phải biết số tiền vay, thời hạn vay, lãi suất dự kiến mới có thể tính ra mức thu nhập cần chứng minh để vay vốn ngân hàng mua nhà đất, căn hộ chung cư.

VD: Nếu bạn muốn vay mua nhà 1 tỷ đồng, thời hạn trả nợ trong 20 năm, mức lãi suất tham khảo 10% năm => Mức gốc lãi phải trả mỗi tháng: 12,4 triệu/tháng. Nếu gia đình có 2 người thì thu nhập cả vợ chồng tối thiểu từ 22,4 triêu/tháng mới vay mua nhà được (vì 12,4 triệu/tháng + 2 người x 4-5 triệu/tháng)

Nếu mức thu nhập không đảm bảo được tỷ lệ cho vay này thì ngân hàng có thể linh động điều chỉnh giảm số tiền vay hoặc tăng thời gian vay tiền lên để mức đóng gốc lãi hàng tháng thấp xuống để đảm bảo khách hàng trả nợ tốt.

Có bao nhiêu tiền thì nên vay mua nhà ở

Ngân hàng chi hỗ trợ vay mua nhà đất, căn hộ chung cư từ 70-80% giá trị tài sản sau khi được ngân hàng khảo sát, định giá. 30% số tiền còn lại khách hàng phải tự có (vốn tự có).

Muốn vay mua nhà 1 tỷ đồng thì bạn phải có ít nhất 300 triệu tiền mặt chuẩn bị sẵn, nếu không tự chuẩn bị đủ số tiền này sẽ chẳng vay được ngân hàng nào cả.

Vì sao có trường hợp khách hàng mua nhà đất giá 2 tỷ đồng mà ngân hàng cho vay mua tài sản này với số tiền 2 tỷ đồng, đơn giản vì khách hàng đã mua nhà đất có giá rẻ hơn so với giá mua bán trên thị trường từ 30-40%, trường hợp này khá hiếm có nhưng vẫn có xảy ra.

Có nên vay tín chấp mua nhà đất trả góp?

Vay tín chấp là hình thức cho vay dựa trên uy tín khách hàng mà không cần tài sản đảm bảo. Khách hàng chỉ cần thể hiện có khả năng trả nợ thông qua thu nhập, chi phí sinh hoạt (hưởng lương, giấy phép kinh doanh, hợp đồng bảo hiểm, hóa đơn điện nước..)

Số tiền cho vay từ 3-5 lần thu nhập (giới hạn cho vay < 30 triệu/người). Chỉ duy nhất những ai chứng minh nguồn thu nhập là nhận lương chuyển khoản qua ngân hàng >15 triệu/tháng trên 06 tháng liên tục, mới vay được cao hơn từ 10-20 lần thu nhập.

Thời gian vay tối đa 60 tháng, lãi suất vay tín chấp từ 18-35% năm tính theo dư nợ giảm dần. Thông thường khách hàng ưu tiên vay có thế chấp tài sản, ít ai vay tín chấp để mua nhà đất, xe ôtô.

VD: Vay tín chấp 100 triệu (trong 60 tháng, lãi suất 20% năm) trả góp gốc lãi khoảng 3,3 triệu/tháng.

Kinh nghiệm vay mua nhà đất, căn hộ chung cư

Vay mượn tiền từ người thân, bạn bè

Nên ưu tiên vay mượn tiền từ người thân, bạn bè,..khi có thể mà không cần đóng lãi hoặc lãi suất rất thấp, giúp bạn giảm gánh nặng tài chính.

Nguồn vốn vay này an toàn, dù không trả đúng hạn bạn vẫn có thể thương lượng thêm thời gian trả nợ, nhưng đối với vay ngân hàng thì điều này sẽ không được.

Không nên vay quá 50% giá trị nhà

Số tiền vay quá cao, vượt quá khả năng thanh toán lãi vay có thể dẫn đến bị thanh lý tài sản khi không trả được nợ.

Những hồ sơ yêu cầu vay cao 80-90% giá trị thường khó được xét duyệt cho vay vì điều này cho thấy khả năng tài chính của khách hàng chưa thực sự tốt, rủi ro không trả được nợ cao hơn nhiều so với nhóm khách hàng vay dưới 50% giá trị tài sản.

Ngân hàng rất xem trọng nguồn thu nhập ổn định, có khả năng thanh toán nợ đúng hạn hàng tháng trong thời gian 5-20 năm sau.

Nếu khách hàng vay dưới 50% giá trị tài sản có thể ngân hàng xem xét miễn toàn bộ giấy tờ hồ sơ về chứng minh thu nhập hoặc chỉ cần cung cấp giấy tờ giản lược.

Số tiền đóng gốc lãi nên dưới 50% thu nhập

Theo các chuyên gia, số tiền đóng gốc lãi hàng tháng nên dưới 50% thu nhập bình quân hàng tháng của khách háng, dù rằng các ngân hàng chỉ yêu cầu mức trả góp gốc lãi < 70% thu nhập mỗi tháng là phù hợp. Bạn nên biết hợp đồng vay mua nhà đất có thể kéo dài đến 20-25 năm.

Mức thu nhập hiện tại của bạn có thẻ đảm bảo trả nợ tốt nhưng các yếu tố chi phí sinh hoạt tăng cao, bệnh tật, khủng hoảng kinh tế, mất việc làm..có thể làm mức thu nhập suy giảm kéo dài nhiều năm dẫn đến mất khả năng trả nợ.

Mức đóng lãi quá cao so với thu nhập, rủi ro bị thanh lý tài sản khách háng rất dễ xảy ra.

Thời gian vay tiền càng dài càng tốt

Khi vay mua nhà đất, căn hộ chung cư có thời hạn vay từ 5 năm, 10 năm, 15 năm, 20 năm…thì hầu như chỉ có một mức lãi suất.

Nếu thời hạn vay tiền càng dài, mức đóng gốc lãi chia điều các tháng càng nhỏ, áp lực trả nợ hàng tháng càng thấp làm giảm rủi ro bị thanh lý tài sản.

Khách hàng có thể trả nợ trước hạn hợp đồng một phần hoặc toàn bộ khoản vay bất kỳ lúc nào, những có thể chịu phí phạt trả nợ trước hạn theo quy định riêng từng ngân hàng.

Phí phạt trả nợ trước hạn

Nếu bạn dự đinh trả nợ trước hạn một phần hoặc toàn bộ khoản nợ thì nên chú ý vấn đề này để chọn các ngân hàng có mức phạt trả nợ trước hạn thấp nhất để vay vốn. Hơn 40-50% khách hàng sẽ trả nợ trước hạn trong khoảng từ 5-10 năm đầu.

Mức phí phạt trước hạn 1-5 năm đầu, thường từ 1-5% tính trên số tiền trả trước hoặc có khi lại tính trên toàn bộ khoản vay tùy thuộc quy đinh mỗi ngân hàng. Mục đích thu hồi lại phần lãi suất đã ưu đãi nếu khách hàng trả nợ xong quá sớm thì ngân hàng không có lợi nhuận khi cho vay

Mức phạt từ 5-25 năm tiếp theo có thể từ 0,5-1%, đa số ngân hàng sẽ miễn phạt trong giai đoạn này.

Mua bảo hiểm nhà ở, căn hộ chung cư

Trong các tình huống cháy nổ, thiên tai, bão lụt…có xảy ra gây thiệt hại vật chất, mất tài sản khi bạn đang vay vốn ngân hàng. Các ngần hàng thường yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm nhà ở, can hộ chung cư khi vay vốn.

Phí mua bảo hiểm nhà ở, căn hộ chung cư tương đối thấp, từ 0,1-0,5% giá trị tài sản

Cách mua căn hộ chung cư trả góp

Hiện nay, trên thị trường có 02 loại căn hộ chung cư: dự án căn hộ đang xây & dự án chung cư đã xây xong đã có cư dân sinh sống.

Đới với dự án căn hộ chung cư đã có người ở, bạn nên đến tham quan, khảo sát trực tiếp khu dân cư xung quanh, tìm kiếm thông tin liên quan trên internet.

Đối với dự án căn hộ chung cư đang xây dựng chưa hoàn thiện:

• Tìm hiểu thật kỹ chủ đầu tư: quy mô công ty, lịch sử hoạt động, các dự án căn hộ khác đã từng triển khai..
• Tìm hiểu pháp lý dự án: Giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sở hữu, các đối tác thi công, mức phạt chạm tiến độ bàn giao căn hộ nêu trong hợp đồng..
• Ngân hàng nào bảo lãnh dự án: Điều này rất quan trọng vì khi bảo lãnh cho vay các ngân hàng phải thẩm định hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính của chủ đầu tư dự án, tương tự như thẩm định hồ sơ vay vốn. Ngân hàng chó nhiều kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn để đánh giá dự án có tiềm năng đến đâu. Dự án nào có nhiều ngân hàng lớn đồng ý bảo lãnh cho vay thì chứng tỏ dự án uy tín. Nếu dự án chung cư không có ngân hàng nào bảo lãnh hoặc chỉ có 01 tổ chức ít ai biết bảo lãnh thì bạn nên suy nghĩ, vì sao?

Các bước công chứng mua bán nhà đất

Bước 1: Các Bên mua bán đến phòng công chứng thực hiện công chứng các hồ sơ, văn bản, giấy tờ theo quy định của pháp luật hiện hành khi thực hiện thủ tục về mua bán nhà đất.

Lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất một bên có yếu tố người nước ngoài, cần phải có dịch thuật công chứng, trừ trường hợp người nước ngoài (có thể vợ hoặc chồng) nghe, nói, đọc, viết, tiếng việt tốt trước mặt công chứng viên. Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng mua bán:

• CMND, Hô khẩu, đăng ký kết hôn của cả 2 vợ chồng bên mua & bán (Bản gốc + 1 bản photo)
• Giấy chủ quyền nhà đất & thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất (bản gốc)
• Phí công chứng khoảng 1% giá trị hợp đồng mua bán nhà đất (số tiền HĐMB <= 1 tỷ VNĐ)

Bước 2: Sau khi đã thực hiện công chứng đầy đủ vào hồ sơ mua bán nhà đất có thể đến văn phòng đăng ký đất đai mua hồ sơ kê khai để thực hiện các nghĩa vụ tài chính (đóng thuế, lệ phí trước bạ, phí thẩm định, phí cấp sổ).

Sử dụng internet có thể tìm kiếm và tải các biểu mẫu kê khai và điền thông tin vào tờ khai. Lưu ý đọc kĩ biểu mẫu để biết biểu mẫu nào bên mua ký, biểu mẫu nào bên bán ký tránh trường hợp kê khai lại nhiều lần tốn kém thời gian.

Bước 3: Sau khi đã kê khai xong các biểu mẫu, hồ sơ sẽ nộp tại bộ phận 1 cửa, văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có bất động sản. Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, Bạn sẽ nhận được phiếu hẹn ngày trả kết quả.

Bước 4: Khi đến ngày nhận trả kết quả trên phiếu hẹn (5-7 ngày sau), Bạn quay trở lại văn phòng đăng ký đất đai, nơi đã nhận hồ sơ để lấy thông báo thuế và các nghĩa vụ tài chính khác mà Bạn sẽ nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2% (bên bán nộp), lệ phí trước bạ 0,5% và Lệ phí thẩm định 0,15% (bên mua nộp)..

Bước 5: Khi đã nhận được thông báo thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính, Bạn đến nơi ghi trong phiếu hẹn (kho bạc nhà nước, ngân hàng) nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Giữ lại biên lai nộp tiền quay trở lại văn phòng đăng ký đất đai nơi trả phiếu hẹn đóng thuế nộp lại và nhập tiếp giấy hẹn chờ ngày nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên của mình (10-15 ngày sau).

Khi nhận được sổ nhà đã sang tên bạn nên kiểm tra lại các thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chính xác hay chưa. Nếu chưa có thể yêu cầu hiệu đính ngay thời gian mới cấp sổ.

So sánh các gói cho vay mua nhà đất trả góp tại các ngân hàng có mục lãi suất thấp nhất hiện nay. Các tiêu chuẩn điều kiện hồ sơ, phí định giá tài sản, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp nhà đất,..

So sánh lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng

Phí định giá tài sản:

• Có – U (thu một phần phí định giá tạm ứng khi mới làm HS)
• Có – T (thu toàn bộ phí định giá khi làm mới làm HS)
• Free – Đ (miễn phí lúc đầu, nhưng sẽ thu phí nếu HS giải ngân)
• Free (Miễn tất cả phí định giá, kể cả HS đã giải ngân)

Bảng so sánh lãi suất vay mua nhà đất năm đầu tiên